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人民币破7一步之遥,房贷放款加速,会否引发楼市抛售潮?

作者: | 发布时间:2019-07-11 00

当房地产这一曾经的“国民经济支柱产业”,被紧紧压在楼市调控的五指山之下,一丝丝风吹草动,都能引来诸多遐想。与之息息相关的金融市场动态,自是备受关注。

众所周知,房地产是有金融属性的。

中国房地产金融化始于1998年,这一年开始,中国房地产迎来黄金十年。其中尤为突出的,是在2003年承担起“国民经济支柱产业”这一甜蜜的负担后,房地产市场更是步入加速发展期,房价和房贷规模齐齐飙升。

其后,房地产市场几度起起落落,也都与金融有着潜移默化的关系。

金融对房地产市场的深切影响,已是毋庸置疑。

那么,目前中国金融市场比较热门的两个现象——人民币贬值汇率离破7仅有一步之遥,银行房贷放款速度较前两年大幅提升,对房地产市场又会有怎样的影响呢?

人民币破7在即,楼市将加速下行?


最近一段时间,人民币汇率迅速走低。

10月31日时,人民币汇率一度下跌至2008年5月以来的最低点,突破了6.97关口,离破7仅一步之遥。而纵观整个10月,人民币汇率跌幅甚至高达1.3%,而这已是人民币连续第7个月下跌。

10月31日人民币收盘价达6.9757

人民币汇率自今年4月以来连续7个月下跌

中国建行金融市场交易中心汇率交易团队指出,当前市场对人民币贬值的预期仍然较强。人民币的疲弱走势,加深了人们对破7的担忧;与此同时,也引发了人们对楼市的遐想:

人民币大跌,是否会让正当低迷期的楼市雪上加霜,加速下行?

在严厉的楼市调控下,房企资金链风险之弦本就已经越绷越紧。为了摆脱资金困境,房企正纷纷发债融资。据 Wind 数据统计,今年1-10月份,房企信用债发行规模已超4200亿元,远超去年全年房企信用债发行规模;进入四季度,房企再度纷纷发债应对融资困境,10月份房企国内信用债发行规模达325亿元,同比增幅超90%。

而当人民币下跌,房企资金链风险还将进一步加剧。

此时国家是否会出手救助房企呢?楼市持续调控,旨在建立市场长效机制,并最终转为长效管理,断不会虎头蛇尾,这一点已被新华社、人民日报等党媒多次强调。如果救助房企,就可能会传出楼市调控放松这一错误信号,甚至导致房子抢购潮重现,这无疑与楼市调控的初衷相悖。此外,面对汇率波动,为了稳增长需求,货币政策也不太可能轻易放松。

所以,房企们不得不自行承受人民币下跌将对楼市产生的负面影响。摒弃被救助的想法,房企要走出困境,避免资金链断裂,果断降价售房,加快资金回笼,才是继续稳健发展的有力支撑。楼市加速下行,或许已避无可避。

当然,人民币也不会无节制的下跌。虽然我国当前经济正面临压力,但稳中向好的总体态势并未改变。随着去杠杆化成效日益凸显,我国经济内在稳定性正稳步提升,金融风险总体可控。此外,随着汇率市场改的的稳步推进,人民币汇率弹性也已明显增大,充分的应对汇率波动工具,能保证人民币汇率在合理均衡的水平上,保持基本稳定。

如此看来,人民币下跌对楼市的影响,只是暂时的。

但调控对楼市绝不是暂时的,这一点也毋庸置疑。

房贷放款加速,房企迎抛售时机?


除了人民币贬值以外,10月以来,多地还传来房贷利率下调、放款加速等消息。

伴随着房价走高以及楼市调控,自2017年以来,我国房贷利率可谓一路走高。数据显示,9月份,我国首套房贷平均利率小幅上涨至5.70%,这已是连续21个月上涨。

全国首套房贷平均利率(数据来源:Wind,海银财富研究部)

但现在房贷利率似乎有所转向。近期,有媒体报道,北京、广州、杭州、佛山等热门房地产城市出现了下调房贷利率的现象。于是,有部分人把这当作楼市反弹的信号。那么,实际情况如何呢?

总体来看,目前确实有部分城市的部分银行下调了房贷利率,但这些银行多是之前房贷利率本就高于行业平均水平,现在利率松动也是因为楼市成交量正稳中趋降。事实上,许多房地产热门城市目前的首套房贷利率仍然维持在基准至少上浮10%的水平。监测数据显示,全国首套房贷款平均利率涨幅虽然已连续3个月降低,但总体仍在上浮。

因此,把部分地区部分银行下调房贷利率,当作楼市反弹的信号,是非常片面的。目前政策尚无放松趋势,强有力的持续调控机制下,楼市反弹可能性熹微,房企依旧压力山大。

不过,受楼市成交量下降的影响,银行房贷额度相较两年前更为充裕,房贷放款速度加快确实正成为更为普遍的趋势。

以武汉为例,近日,有研究部门调查发现,武汉多家银行对首套、二套房贷利率都丝毫未动,但是放款时间明显缩短。如今短短一个月的放款周期,比7月中旬时普遍两个月的放款周期,时间直接缩短了50%。

上海的一家国有银行支行信贷部经理也透露,虽然最近单子有点多,审批速度和放贷速度却都提升了,“我刚不久办了一个单子,材料交上去,2个工作日就审批下来了。”

在楼市整体调控方向未变的情况下,房贷利率大面积下行的可能性有限。但部分银行房贷利率下调,房贷放款速度普遍提升,能在一定程度上缓解刚需购房者的压力,消除他们的长期观望情绪。

面对持续不断的楼市调控,房企资金压力依旧高悬,购房者压力却正减缓。想要加快资金回笼,摆脱资金困境的房企们,等待调控放松遥遥无期,趁购房者压力减轻时抛售,以避免赔本狂吆喝仍乏人问津,或许将成为无奈之举。

银行房贷放款加速,会调动购房者买房热情吗?欢迎留言讨论。

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